Abschlusskosten und laufende Kosten einer Immobilie in SW Florida

Kosten beim Immobilien Kauf und laufende Kosten zum Unterhalt einer Immobilie in SW Florida

Viele interessierte Hauskaeufer fragen nach den Kosten – naja, eigentlich fast alle meiner potentiellen Immobilienkaeufer fragen danach. Deshalb dachte ich, ich mache euch mal eine Aufstellung.

Abschlusskosten beim Kauf

Makler Kosten

Die meisten Abschlusskosten beim Immobilienkauf werden vom Verkaeufer uebernommen. Der Verkaeufer zahlt bspw. Die Kosten beider Makler, die Kosten des Verkaeufer Maklers (also sein eigener Makler) aber auch die Kosten des Kaeufer Maklers werden vom Verkaeufer bezahlt.

Title Kosten

Eine TitleCompany ist aehnlich wie ein Notariat in Deutschland. Die Title Company wickelt den gesamten Verkauf treuhaendersich ab. Der Verkaeufer zahlt die Kosten der Title Company zum grossen Teil, und der Verkaeufer zahlt auch die Doc Stamps sowie Title Search (diese wird gemacht, um sicher zu gehen, dass die Immobilie frei ist von allen Belastungen und Altschulden) und auch die Title Insurance wird vom Verkaeufer bezahlt. ACHTUNG diese Posten werden in Lee County (Fort Myer, Cape Coral Gegend) vom verkaeufer uebernommen, in anderen Counties kann es sein, dass diese Kosten geteilt werden zwischen Kaeufer und Verkaeufer oder aber vom Kaeufer uebernommen werden. Diese Regelung unterscheidet sich von Gegend zu Gegend.

Der Kaeufer zahlt in Lee County Florida lediglich einen geringen Betrag fuer die TitleCompany – in der Regel weniger als $ 500.00 (US Dollar) Manche Immobilienfirmen verlangen zusaetzlich vom Kaeufer auch eine sogenannte “Administrationsgebuehr”, in der Regel um die $ 300.00 US Dollar. Euer Makler muss euch mitteilen, ob seine/ihre Firma diese verlangt.

Inpektionen und andere Dinge gehen zu Lasten des Kaeufers

Ich wuerde auf jeden fall immer raten eine Haus Inspektion durchfuehren zu lassen, diese geht zu Lasen des Kaeufers und kostet um die $ 400.00. Hier wird das Haus auf “Herz und Nieren” geprueft und eine Maengel Liste erstellt, sofern Maengel vorhanden sind. Der Verkaeufer ist nicht verpflichtet diese Reperaturen durchfuehren zu lassen, jedoch hat der Kaeufer das Recht vom Vertrag zurueckzutreten und in diesem Fall bekommt der Kaeufer die Anzahlung zurueck. Es empfieht sich weiterhin im Rahmen diese Haus Inspektion auch eine Wind Inspektion durchfuehren zu lassen, man kann damit erhebliche Versicherungskosten sparen und viele Versicherungsgesellschaften verlangen diese Inspektion ohnehin. Eine Windinspektion kostet um die $ 100.00 aber man kann mehrere 100 Dollar in versicherungsbeitraegen sparen. Bei aelteren Haeusern verlangen viele Versicherungen auch eine 4 point Inspektion. Hier wird zusaetzlich auch die Elektrik und die Installationen ueberprueft – ob diese den neuen Anforderungen genuegen. Je nach dem kann es sein, das eine Versicherung die Immobilie ablehnt, wenn bspw. Probleme mit Elektrik oder Installationen vorhanden sind. Gegebenenfalls muss man dann das gesamte Haus neu verkabeln und neu Installieren um Versicherungsschutz zu bekommen. Es ist im Prinzip nicht enorm teuer aber aufwendig. In der Regel kosten die neue Verkabelung eines normalen Hauses ca. 1500 – 2000 US Dollar – komplett neue Installationen kosten in etwa das gleiche.

Man kann bei einer mangelhaften Home Inspektion immer versuchen den Kaufpreis neu zu verhandeln oder aber vom Verkaeufer verlangen, die Reperaturen durchzufuehren – aber wie gesagt MUESSEN muss der Verkaeufer nicht – Kaeufer hat dann lediglich das Recht vom Vertrag zurueckzutreten.

Weitere Inspektionen kann man machen lassen fuer Radon Gas, Mold (Schimmel) und defective Drywall.

Nochmals, der Kaeufer muss diese Inspektionen nicht durchfuehren lassen, aber ich wuerde auf jeden Fall dazu raten. Radon Gas, Schimmel und Defektive Drywall Inspektion kann man sich bei einigen Haeusern sparen. Wenn das Haus bspw. In einer Gegend steht, wo kein Radon vorkommt, wenn ein Haus sehr gepflegt und gut gelueftet ist, ist die Wahrscheinlichkeit fuer Schimmel sehr gering und wenn ein Haus nicht zwischen 2004 und 2009 gebaut oder aufwendig renoviert worden ist, ist die Wahrscheinlichkeit fuer defekte Drywall sehr gering. D.h. unter gewissen Umstaenden kann man auf Radon, Schimmel und defekte Drywall Inspektion verzichten – auf eine normale Haus Inspektion hingegen sollte nie verzichtet werden.

Im Rahmen der Home Inspektion sollte man auch eine Termiten Inspektion durchfuehren lassen. Auch Beton/Steinhaeuser koennen Termiten haben. In der Regel ist ein Termitenbefall nicht schlimm. Die Pest Controls koennen damit gut umgehen und auch die Termiten komplett ausrotten. Einzige Frage ist nur, wie lange die Termiten bereits am haus geknabbert haben und wieviel Schaden entstanden ist. In meinen ueber 20 Jahren als Immobilienmakler in Florida habe ich allerdings noch nie gesehen, dass Termiten ein Haus aufgefressen haben. :) Normalerweise sind die Schaeden auf kleinere Stellen im Haus begrenzt. Termiten moegen Tuerrahmen und Fensterrahmen sehr gerne, sofern diese aus Holz sind. Meine Erfahrungswerte in Termiten in Haeusern sind, dass ca. 1 in 50 Haeusern Termiten hat - aber wirklich gravierende Termitenschaeden sind eher extrem selten.

Gutachten – Appraisal – geht zu Lasten des Kaeufers

Hier kommt ein professineller Schaetzer, der den Wert des Hauses bestimmt. Der Gutachter zieht die Verkaeufe der letzten 3 Monate in betracht von aehnllichen Haeusern in der gleichen Gegend und ermittelt damit den Wert eines Hauses. So ein Gutachten kostet in der Regel um die $ 450 und wird haeufig (eigentlich immer) von Banken verlangt, wenn eine Finanzierung fuer die Immobilie benoetigt wird. Wenn man das Haus “cash” also ohne Finanzierung kauft, muss man ein solches Gutachten nicht erstellen lassen. Ein guter Makler kann die Verkaeufe von aehnlichen Haeusern in der gleichen Gegend ebenfalls heraussuchen und so in etwas sehen, ob der Verkaufspreis “fair” ist, ob es ein “gutter Deal” ist oder ob der Verkaeufer total ueberteuert ist. – Der Makler kann und darf allerdings kein offiziellens Gutachten erstellen - jedoch kann der Makler eine fundierte Meinung zum Wert der Immobilie abgeben.

Vermessung – Survey – geht zu Lasten des Kaeufers

Bei einer Vermessung wird das Grundstueck und das Haus vermessen. Auch dies wird von einer finanzierenden Bank in der Regle immer verlangt – bei einem Kauf gegen “cash” ist eine Vermessung nicht zwingend notwendig. Im Rahmen der Vermessung wird auch ein Elevation Certificate erstellt, dass die Versicherung fuer eine moegliche Flutversicherung benoetigt. Eine Vermessung kostet in etwa auch $ 450.00.

Finanzierungskosten

Wenn ein Kaeufer die Immobilie finanziert kommen noch Kosten durch die Finanzierung hinzu – diese werden vom Verkaeufer NICHT uebernommen, diese gehen alle zu Lasten des Kaeufers. Diese Finanzierungskosten koennen mehrere tausend Dollar sein und die Bank oder der Hypotheken Makler muessen dem Kunden eine genaue Aufstellung dieser Kosten im Vorfeld schriftlich mitteilen. Haeufig verlangt die finanzierende Bank auch Vorauszahlungen von monatlichen Betraegen und dass der Kaeufer Geld fuer Versicherung und Grundsteuer auf ein Treuhandkonto legt. Dann kommen noch die normalen Abschlussgebuehren fuer die Hypothek dazu unter anderem gibt es auch eine Title Versicherung fuer die Hypothek und Eintragunsgebuehren fuer die Hypothek und die Banken/Hypothekenmakler bekommen dann auch noch Honorar. Haeufig werden einige dieser Kosten auch in die Hypothekensumme mit eingearbeitet, aber haeufig geht dass nicht und dann muss der Kaeufer diese Abschlussgebuehren und Vorauszahlungen zum Abschluss mitbringen. Wenn ihr fuer eine Hypothek fuer den Hauskauf geht, macht sicher, dass euch die Bank oder der Hypothekenmakler euch eine ganz genaue Aufstellung der Kosten gibt sowie den genauen Betrag euerer monatlichen Belastungen – so etwas nennt sich “Good Faith Estimate”. Macht sicher, ihr fragt auch nach dem genauen Betrag, den ihr zum Abschluss selbst aufbringen/mitbringen/ueberweisen muesst. Dieser Betrag wird allerdings auch im Good Faith Estimate angegeben. Macht sicher, dass ihr dieses Good Faith Estimate auch genau versteht - zur Not fragt lieber nochmal nach.

Nachdem wir jetzt mal die Kosten fuer einen Abschluss weitgehend besprochen haben, kommen wir zu den laufenden monatlichen Kosten eines Hauses

Laufende monatliche Kosten zum Unterhalt des Hauses

Gartenpflege ca. $ 100.00
Pool Service ca. $ 100.00
Strom ca. $ 250.00
Wasser ca. $ 100.00
Telefon/Internet/TV ca. $ 150.00
Pest Control ca. $ 60.00
Hausverwaltung ca. $ 120.00

Und natuerlich falls ihr eine Hypothek habt, kommen hier noch die monatlichen Hypothekenzahlungen noch dazu

All die angegebenen Kosten sind reine Durchschnittswerte. Die Kosten sind von Haus zu Haus verschieden und haengen mit der Groesse des Hauses zusammen, mit der Groesse des Schwimmbads und des Grundstuecks. In Bezug auf TV/Internet/Telefon kommt es darauf an, was fuer ein Paket ihr nehmt, wieviele Programme ihr habt und wie schnell die von euch gewaehlte Internet Verbindung ist. Besonders der Stromverbrauch ist abhaengig von der Temperatur, die ihr im Haus haben moechtet, von der Groesse des Schwimmbad, von der Art der Schwimmbad Heizung und vieles mehr. Ich habe diese Kosten nur angegeben, damit ihr in etwa und im Groben wisst, was auf euch zukommt.

Dazu kommen dann noch jaehrliche Kosten

Grundsteuer – diese richtet sich ganz erheblich nach der Lage und der Groesse des Hauses, die Grundsteuer kann alles sein zwischen 1,500/Jahr bis 10thausende von Dollars (wenn das Haus direct am Meer liegt mit Strand). Die Muellabfuhrkosten sind ubribrgens in der Grundsteuer enthalten.

Versicherung – diese richtet sich nach der Groesse, der Lage und dem Alter des Hauses und danach ob das Haus in einer Flutzone liegt oder nicht. Hier rechnet mal mit um die $ 3,000/Jahr, kann auch erheblich weniger sein oder auch erheblich mehr. Die Versicherung deckt uebrigens auch Sturm/Hurricane ab – nur mal so am Rande.

Ich hoffe ich konnte mit dieser Aufstellung ein wenig Klarheit in die Kosten und Unkosten Situation einer Immobilie in Florida liefern. Wenn ihr Fragen habt, koennt ihr mir gerne ein email schicken oder mich anrufen.

Monika Wilson
Century 21 Sunbelt
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monika.wilson@century21.com